Bemærkninger til forordningsforslaget
Almindelige bemærkninger
Forordningsforslaget er et led i den igangværende modernisering af andelsboligordningen. Efter den nugældende ordning, skal en andelsboligforening opfylde en række betingelser, før der kan gives tilsagn om henholdsvis støtte og efterfølgende udbetaling.
Efter den gældende forordning skal en privat bygherre, der ønsker at opføre boliger med henblik på salg til en andelsboligforening, allerede ved byggeriets igangsættelse have indgået aftale med en etableret andelsboligforening om køb af boligerne. Hvis antallet af boliger overstiger antallet af medlemmer i den etablerede andelsboligforening, er der efter de gældende regler en rækkefølge for, hvem der kan indtræde i foreningen, såfremt det ikke har været muligt at få andre andelshavere med i foreningen. Først skal kommunen tilbydes at indtræde, derefter skal Hjemmestyret tilbydes at indtræde, og som sidste mulighed har bygherren pligt til at indtræde.
Forordningsforslaget indebærer, at der ikke skal være indgået aftale med en etableret andelsboligforening allerede ved byggeriets igangsættelse. Samtidig ophæves adgangen for en kommune, Hjemmestyret eller den private bygherre til at indtræde i andelsboligforeningen.
Forordningsforslaget indebærer ikke selvstændige byrdefulde ændringer, men har alene til formål at sikre en mere smidig administration af andelsboligforeningers ansøgninger om støtte. Forordningsforslaget er desuden en følge af Landstingets og Landsstyrets generelle ønske om deregulering og forenkling af administrationen til gavn og glæde for den enkelte borger.
Forordningsforslaget har været sendt til høring hos A/S Boligselskabet INI, KANUKOKA, S.I.K., G.A., Grønlandsbanken A/S, Sparbank Vest, Nuup Kommunia, Økonomidirektoratet og Administrationsdirektoratet. Forslaget er tilrettet under skyldig hensyntagen til de indkomne høringssvar. Særligt har finansieringsinstitutterne tilsluttet sig den forslåede regelforenkling.
Administrative konsekvenserForordningsforslaget vil ikke medføre øgede administrative byrder for kommunerne eller Hjemmestyret, men tværtimod indebære en forenkling af procedurer omkring ansøgning om offentlig støtte og efterfølgende låneadministration.
Såfremt en lejer udnytter sin ret til at blive boende som lejer, ved de øvrige lejers omdannelsen af boligerne til andelsboliger, skal boligernes hidtidige ejer sikre en fortsat administration af lejerboligen. Det antages, at administration af disse lejemål ikke udgør en særlige administrativ byrde.
Økonomiske konsekvenserFor de enkelte andelsboligforeninger vil forordningsforslaget ikke medføre økonomiske konsekvenser. Forordningsforslaget åbner i særdeleshed op for smidiggørelse af proceduren omkring de andelsboligforeninger, der erhverver nyopførte boliger fra en boligfond eller en entreprenør.
Det kan forventes, at forordningsforslaget vil øge efterspørgslen efter andelsboliger, der opføres af en boligfond eller en entreprenør, idet det forventes, at sådanne boliger kan opføres med stordriftsfordele og tillige til lavere kvadratmeterpriser.
Såfremt det måtte medføre særlige omkostninger at administrere de tilbageværende lejere i forbindelse med omdannelse af udlejningsboliger til andelsboliger, skal boligernes hidtidige ejer afholde disse omkostninger særskilt. Omvendt vil Landsstyret eller en kommunalbestyrelse som andelshaver modtage den eventuelle værdistigning, der realiseres ved salget af deres andel.
Bemærkninger til de enkelte bestemmelser
Til § 1
Til § 1, nr. 1 og nr. 2
Bestemmelsen er en konsekvensrettelse af, at adgangen for kommunen, Hjemmestyret eller en privat bygherre til at indtræde som andelshaver i en andelsboligforening foreslås fjernet, når der er tale om boliger, der opføres af en boligfond eller en entreprenør.
I de tilfælde, hvor eksisterende udlejningsboliger omdannes til andelsboliger, og hvor der er lejere der ikke ønsker at blive medlem af andelsboligforeningen, kan Landsstyret eller en kommune indtræde som andelshaver og medlem af andelsboligforeningen. Lejeren kan således fortsætte som lejer hos Hjemmestyret eller en kommune. Herved sikres, at lejeren bevarer sine hidtidige rettigheder.
Andelsboligforeningen skal opkræve Landsstyret eller en kommune den boligafgift, der er vedtaget på andelsboligforeningens generalforsamling. Lejeren skal fortsat opkræves husleje efter de regler, der gælder for huslejeberegning i Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger. Dette kan medføre, at den boligafgift, der afkræves Landsstyret eller en kommune som andelshaver, afviger fra den husleje, som Landsstyret eller en kommune efterfølgende opkræver hos lejeren. Det er imidlertid vigtigt at fastholde, at lejeren bevarer sine hidtidige rettigheder.
Landsstyret eller kommunalbestyrelsen kan dog fortsat betinge sig ret til at leje boliger eller lokaler fra en forening, når der er tale om overdragelse af eksisterende udlejningsboliger til en andelsboligforening.
Bestemmelsen indebærer endvidere, at Landsstyret eller en kommune ikke er omfattet at begrænsningen om at en andelshaver alene kan opnå brugsret til een andelsbolig. Bestemmelsen indebærer endvidere, at såfremt Landsstyret eller en kommune indtræder som andelshaver, er de ikke omfattet af begrænsningen om udleje af andelsboligen, jf. § 42. I begge tilfælde sker lempelse af begrænsningen af hensynet til de lejere, der forbliver som lejere efter overdragelse af udlejningsejendommen til den af de øvrige lejere stiftede andelsboligforening.
Hvis f.eks. 3/4 af lejerne i en udlejningsejendom med 20 udlejningsboliger vælger at overtage deres boliger på andelsboligvilkår, mens den resterende 1/4 ønsker at forblive som lejere, vil det medføre, at Landsstyret eller en kommune vil indtræde som andelshaver for 5 lejemål.
Landsstyret finder ikke denne deling mellem andelshaver og lejere problematisk, idet forholdet er kendt fra starten, samtidig med at Landsstyret eller en kommune som andelshaver står som økonomisk garant mellem på den ene side andelsboligforeningen og på den anden side en lejer. Andelsboligforeningen vil rette sit krav om betaling af boligafgift m.v. mod andelsha-veren, dvs. Landsstyret eller en kommune, mens en lejer vil henvende sig til Landsstyret eller en kommune som udlejer af en offentlig udlejningsbolig.
Til § 1, nr. 3Bestemmelsen indebærer ingen reel ændring i forhold til den gældende bestemmelse, men indebærer alene tilretning af den relevante paragrafhenvisning.
Til § 1, nr. 4Bestemmelsen regulerer på hvilket tidspunkt og på hvilke betingelser udbetaling af støtte til en andelsboligforening kan ske.
For andelsboligforeninger, der selv er bygherre, udbetales den offentlige støtte mod fremvisning af anmærkningsfri ibrugtagningstilladelse. For andelsboligforeninger, der køber deres boliger fra en boligfond eller en entreprenør, er udbetaling af støtten tillige betinget af, at boligerne overdrages til en stiftet andelsboligforening.
Til § 1, nr. 5Bestemmelsen indebærer ingen reel ændring i forhold til den gældende bestemmelse, men indebærer alene tilretning af den relevante paragrafhenvisning.
Til § 1, nr. 6Bestemmelsen fastsætter hvilke betingelser, der skal være opfyldt før långiver kan give et bindende tilsagn om støtte. Det er således det konkret ansøgte byggeprojekt og den konkret ansøgte økonomi, som danner grundlaget for tilsagnet. Såfremt enten byggeprojektet eller økonomien efterfølgende ændres, vil betingelserne og eventuelt forudsætningerne for tilsagnet være ændrede. Dette kan medføre, at tilsagnet i sin helhed falder bort.
Bestemmelsen indebærer, at der skal være udtrykkelig hjemmel på Landstingsfinanslov, før Landsstyret kan udstede et tilsagn til en andelsboligforening, som selv er bygherre.
Til § 1, nr. 7Bestemmelsen er en konsekvensrettelse af landstingsforordning nr. 11 af 6. november 1997 om ændring af landstingsforordning om andelsboliger. Tidligere henviste bestemmelsen til § 10, stk. 2.
Til § 2Det foreslås, at ændringerne træder i kraft den 1. juli 2002 med virkning fra 1. januar 2002.
Det er andelsboligforeningen, der opkræver Landsstyret eller en kommune, der indtræder som andelshaver, den boligafgift, der er fastsat for den bolig, hvortil deres brugsret er knyttet: De lejere, der forbliver som lejere efter overdragelse af en udlejningsejendom til en andelsboligforening, skal fortsat opkræves husleje efter de regler, der til enhver tid gælder for beregning af husleje i Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger.
Det indebærer, at der skal varsles husleregulering i de tilfælde, hvor Landsstyret eller en kommune er indtrådt som andelshaver for en bolig, der bebos af en lejer, der ikke ønskede at blive medlem af andelsboligforeningen. Huslejestigninger skal varsles med 3 måneder ved udgangen af en måned, mens huslejenedsættelse kan varsles ved udgangen af en måned.